|
|
|
 |
|
 |
경매로 아파트를 취득하면 취득세금과
경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평 이상 대형아파트일수록
금액이 크기 때문에 유찰될 경우 시가 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다.
아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은
것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다.
경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를
확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물. |
| top |
|
|
 |
|
연립,다세대 주택은 4층 이하의
공동주택으로 한 동당 연면적(지층 제외한 각층 바닥 면적 합계)이 635m² (200평)를 초과하면 연립, 그 이하는 다세대로 구분된다.
연립 . 다세대주택은 서울 강북권 뉴타운 인근 등 지역발전의 호재가 있어 관심을 둘 만한 곳이다. 2002년 강북 뉴타운 개발대상지가 확정되고
개발방안이 구체적화되면서 해당지역 경매물건이 큰 인기를 끌고있다. 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 허름한 연립주택은 잘 알려지지 않은
틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다. 그러나
경매·공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립주택 재건축은 단지 규모가
작아 사업기간이 짧으므로 투자금액 회수가 빠르고, 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다.
조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다.
일반적으로 전세금보다 조금 높은 가격으로 낙찰 받을 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이
낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 곳이 좋고, 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다.
가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다. |
| top |
|
|
|
주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면
10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다는 점이다.
따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입 후 재건축을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다. |
| top |
|
|
|
|
근린상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후,
임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 700가구 이상으로 주변에
대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다.
주 5일 근무가 본격적으로 실시되면 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가
주변 상권이 활기를 띨 가능성이 많다. 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 큰 타격을 입을 것으로 보인다.
사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 수 있다.
상가낙찰시 주의할 점은 상가 투자자들이 늘면서 건설사들이 너도나도 상가를 짓고 있기 때문이다.
따라서 향후 상권 경쟁이 치열해질 수밖에 없고 일부 상가는 당연히 경쟁에서 도태될 것이다. 서울과
수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를,
단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다.
하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운
상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히
따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상
청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다.
직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를
확인하는 절차 도 중요하다.
상가를단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가 형태로 구분해 볼 수 있는데,
▶단지내 상가
단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다.
가급적 세대별 상가면적은 0.3평 이내가 적당하다. 예를 들면, 1000세대일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자적격이다.
과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다.
내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며,
고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다. 초기 임대료가 계속 유지될 수 있는지 비슷한 조건의 인근단지
상권에 대한 수익성 분석도 필수적 사항이다.
▶근린상가
입지여건이나 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역 근린상가의투자가치가 크다.
초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어
자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게
적합하다. 근린상가는 상가중에서 공급물량이 가장 많기 때문에 선택시 보다 주의가 요구되는데 역세권이나 대로변등에 위치해
유동인구가 많은 곳이 좋으며, “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다.
▶테마상가
테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다.
반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께
시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다. 말뿐인 활성화는 공염불에 지나지
않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 단순 품목보다는 오락시설 등 엔터테인먼트 기능을 갖춘 테마상가가 안정적이고,
입점시기가 빠른 곳, 전문상인들이 많아 실제로 장사할 사람이 많은 상가 등을 선택하는 것도 요령이다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나
대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다. |
| top |
|
|
다음페이지
|
|
